樓市投資誘惑大投資走勢方向應指往哪里

央行19日公布的第三季度全國銀行家問卷調查顯示，當季貸款需求指數66.7%，較上季微降0.2個百分點，但個人購房貸款需求止跌回升。

在當前流動性仍然充裕的背景下，有專家提醒，要防止流動性過度向房地產市場流入，謹防增加樓市調控的壓力。

央行公布的數據顯示，8月份人民幣貸款增加5452億元，雖然進入下半年，但商業銀行發放貸款的節奏仍未放緩，信貸投放的超預期增長使流動性充裕的狀況仍在延續。

由于對經濟增長放緩的擔憂，一部分增加的流動性正以銀行存款增加的形式沉淀起來。8月份我國M2增速為19.2﹪，增幅比上月高1.6個百分點，而M1增幅則呈逐月回落態勢。海通證券的一份研究報告認為，M1、M2的這種反向變動表明企業存款出現結構性變化，定期存款增速超過活期存款增速，實質上是企業預期變化的反映。由于內外經濟放緩跡象愈加明顯，企業預期總需求繼續下降，決定放緩擴張進程，將部分資金定期化，等待經濟景氣回升。

另外，8月末，我國本外幣存款余額為70.15萬億元，同比增長19.3%。存款增速快于貸款速度，也表明一部分信貸資金由于企業的生產需求下降而沉淀在存款部分。受經濟結構調整的影響，尤其是房地產市場由年初的過熱逐漸回歸正常，從過熱行業撤出的資金也使得居民儲蓄增加迅速。

但是我國CPI已連續兩月超出3%的年初既定目標，在通貨膨脹預期增加的趨勢下，居民更傾向于購買能夠保值增值的投資類資產。央行的調查也顯示，三季度有38.8%的城鎮居民傾向于“更多投資”，較上季提高2.5個百分點。這也增加了通脹管理的壓力，業界人士分析，一方面要穩定通脹預期，防止出現資產價格泡沫；另一方面，當前樓市處于傳統銷售旺季，要防止流動性從銀行存款向樓市搬家，從而重新推高房價。

股市和樓市一直是吸納過剩流動性的兩大場所，但是股市近期表現低迷，這一最佳蓄水池近期可能對資金很難形成吸引力。9月13日至17日一周內，由于A股市場明顯收低，滬指失守2600點大關，資金流出金額有放大的趨勢。“全景數據決策終端”的監測數據顯示，這一周深滬兩市合計凈流出資金415.39億元。

對比之下，隨著剛性需求的釋放，樓市成交量逐漸回暖，對資金的吸引力卻在短期內不斷增強。正如央行調查問卷結果所顯示，盡管農業、制造業和非制造業貸款需求指數均有所下降，但是住房貸款需求卻有增加趨勢。

上半年，許多銀行房貸業務仍然保持了高速增長，不管是房地產開發貸款還是個人住房貸款，在銀行貸款中仍屬于優質資產，在經濟下滑壓力加大、社會總需求回落造成總體貸款需求下降的時候，銀行體系充裕的信貸資金、流動性也有向房地產領域集中的沖動。

而當前隨成交量水漲船高的房價以及觀望型購房者的躁動不安，顯示出樓市調控已處于關鍵時刻，開發商和二手房業主的預期有所改變，樓市又有虛火上升的跡象，同時投資性需求也有抬頭的趨勢。

差別化信貸政策是這輪樓市調控的核心措施之一，之所以目前部分城市房價過快上漲的勢頭得到遏制，主要是因為第二套房貸收緊對于投資投機性需求的限制，不但調控措施給樓市主體施加了強烈的心理影響，而且投資者購房所依賴的信貸資金也被卡住了脖子。顯然，如果過多的流動性重新進入房地產市場，房價勢必又會出現報復性上漲，通脹壓力也會繼續加大。

從博弈的角度講，開發商、二手房中介、投資者已經對房價有了較強的影響力，但是購房者的心理防線卻非常脆弱，能與這股力量抗衡的目前只有政府的調控態度和政策的執行力，如今“樓市新政”已實施5個月，許多調控政策對樓市的影響力和控制力已逐步被消化。

購房者目前的籌碼是銷售業績不佳以及銀行信貸收緊造成的開發商資金鏈緊張，只有這樣才能迫使開發商主動降價，以價換量。如果部分流動性隨成交量回暖而注入樓市，開發商在資金的支撐下勢必又有了底氣，已經出現的降價苗頭可能就此而消失。

據了解，由于去年業績很好，許多銀行在制定今年的按揭貸款任務指標時基數較高，個別信貸員有打政策擦邊球的動力，個別投資者也有運用消費貸款曲線入市的情況。因此，謹防充裕的流動性過度流入房地產市場對樓市調控意義重大。