首創(chuàng)置業(yè)融資新嘗試

劉曉光幾乎從來不掩飾其對(duì)融資的渴望之情，幾乎市場(chǎng)上出現(xiàn)的融資方式，首創(chuàng)置業(yè)都曾經(jīng)嘗試過。

　　“每個(gè)禮拜兩個(gè)國(guó)際投資基金的人坐在辦公室，手里握著錢挑著我們的項(xiàng)目，我們只能眼睜睜地看著自己的項(xiàng)目被對(duì)接，我想中國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)都和首創(chuàng)一樣的。”

　　首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光一直在追求著成立自己的房地產(chǎn)基金的夢(mèng)想。

　　新嘗試

　　“我們?cè)谌谫Y途徑上做了很多的嘗試，都是圍繞一個(gè)前提，就是如何想辦法把資本市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的錢拿進(jìn)來，把資金市場(chǎng)的錢踢出去。”劉曉光說。

　　劉曉光并透露，首創(chuàng)置業(yè)最近在和歐洲的基金管理公司談著一種全新的合作模式。“最開始，我們商量由我們?cè)谥袊?guó)拿項(xiàng)目，由他們到海外募集資金，雙方各占50%的股權(quán)，組成了很多項(xiàng)目的合資公司，他們的種子基金有1億美元，他再募集8億資金，然后打到我們的項(xiàng)目上來。后來我們想，干脆我們成立一個(gè)項(xiàng)目管理公司，與國(guó)外的基金公司簽定長(zhǎng)期契約，我們?cè)诠芾砉局袚碛幸欢ǖ墓蓹?quán)，管理項(xiàng)目，合理的收費(fèi)，這個(gè)是合法的。”

　　按照這樣的做法，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)際上在三個(gè)層次上占有股權(quán)。第一層次是在歐洲成立管理公司的時(shí)候占有股權(quán)；第二層次是我們?cè)趪?guó)內(nèi)成立項(xiàng)目公司，在項(xiàng)目公司中占有股權(quán)；第三層次是在項(xiàng)目群中占有股權(quán)，而且首創(chuàng)置業(yè)取得了絕對(duì)的項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)權(quán)，外資合作最終只可以充當(dāng)投資者的角色。這樣，首創(chuàng)置業(yè)既獲得了資金支持，又通過掌握管理權(quán)而規(guī)避了異地開發(fā)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“與其第二大股東GIC的合作可以是這種方法的雛形，雖然其是股東，但雙方在項(xiàng)目層面繼續(xù)進(jìn)行著資金的合作。”某房地產(chǎn)分析師對(duì)記者說。

　　目前，位于北京的A-Z TOWN和首創(chuàng)置業(yè)的天津項(xiàng)目，都將與GIC進(jìn)行項(xiàng)目資金層面的合作，而太原等地的項(xiàng)目也正在進(jìn)行這方面的談判。顯而易見，這種模式將成為首創(chuàng)置業(yè)在2006年全國(guó)化擴(kuò)張過程中的主導(dǎo)模式。

　　據(jù)了解，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)與歐洲的基金公司開始初期的接觸，并擬訂了初步合作方案。

　　探索之路

　　首創(chuàng)置業(yè)是首創(chuàng)集團(tuán)旗下的專業(yè)房地產(chǎn)公司，2003年在香港上市，始終致力于投資開發(fā)中高檔住宅、甲級(jí)寫字樓以及高檔商用物業(yè)，并有計(jì)劃地將部分酒店、商場(chǎng)等作為投資型物業(yè)長(zhǎng)期持有。

　　2004年，首創(chuàng)集團(tuán)曾經(jīng)高調(diào)喊出“全球私募——整體上市”的口號(hào)，最終因?yàn)閮?nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜等原因而擱置。2005年，劉曉光對(duì)媒體透露，數(shù)家國(guó)際大投資者(包括產(chǎn)業(yè)合作伙伴和投資基金)目前已經(jīng)與首創(chuàng)集團(tuán)達(dá)成簽約意向，之前一直為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)的首創(chuàng)集團(tuán)將通過出讓部分股權(quán)大舉私募資金人民幣近百億元。

　　而從首創(chuàng)集團(tuán)內(nèi)部曾傳出消息，首創(chuàng)置業(yè)還沒有被納入私募資產(chǎn)的范圍內(nèi)，截至2005年7月底，首創(chuàng)置業(yè)擁有的土地儲(chǔ)備約為389萬平方米，其中94%已取得長(zhǎng)期土地使用權(quán)，足以滿足集團(tuán)未來4至5年的發(fā)展需要。與此同時(shí)，集團(tuán)將根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。

　　劉曉光幾乎從不掩飾其對(duì)融資的渴望之情，幾乎市場(chǎng)上出現(xiàn)的所有融資方式，首創(chuàng)置業(yè)都曾經(jīng)嘗試過。

　　從1994年開始，首創(chuàng)置業(yè)就開始籌備中國(guó)最早的基金，他們先在香港找了一兩個(gè)發(fā)起人，然后共同組成一個(gè)公司，募集了5.4億元現(xiàn)金，然后把這些錢打到境內(nèi)來，開發(fā)了第一個(gè)項(xiàng)目。

　　“國(guó)六條和十五條出來以后，我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)新的一波洗牌，會(huì)有很多好的土地出現(xiàn)，對(duì)于有實(shí)力的企業(yè)而言是一個(gè)很好的并購(gòu)機(jī)會(huì)，但是資金是一個(gè)必要的前提，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)一定要懂得去資本市場(chǎng)拿錢，一個(gè)好的地產(chǎn)企業(yè)只有可以不斷的融資，可以獲得有效持續(xù)發(fā)展。”劉曉光認(rèn)為。

　　在2005年風(fēng)聲水起的海外REITs模式中，首創(chuàng)置業(yè)也曾插足，不同的是，首創(chuàng)是找到國(guó)際上做REITs的公司，然后通過提供項(xiàng)目來進(jìn)行合作，卻因?yàn)閷?duì)方對(duì)項(xiàng)目收益率太高的要求而困難重重。比如說美國(guó)公司做REITs，要求提供的物業(yè)利潤(rùn)要達(dá)到12%，這樣很高，另外聚集在物業(yè)的項(xiàng)目比較高，劉曉光在北京、上海考察了一番，發(fā)現(xiàn)達(dá)到12%凈利潤(rùn)的項(xiàng)目不多，最后只好把幾個(gè)項(xiàng)目打到這一個(gè)項(xiàng)目來，使其利潤(rùn)率達(dá)到12%。

　　“政府是通過行政的手段對(duì)資本供給進(jìn)行緊縮，企業(yè)通過市場(chǎng)的手段對(duì)資金供給愿望更加的擴(kuò)張，這些都讓融資愈加迫在眉睫，而大部分的企業(yè)卻只能求助于海外資金。”劉曉光說。

彭婷婷 來源：財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)