金豐投資售賣150套公寓上海地產集團艱難重組

自從2010年5月上海地產集團內部重組提上日程之后，圍繞著該集團的兩家上市公司金豐投資以及中華企業的之間的猜測從未終止。

9月15日晚，金豐投資發布公告稱，根據公司的營業安排，同意按市場價格對外出售上海市閔行區華漕鎮繁興路333號酒店式公寓共150套住宅，該公寓建筑面積計11064.88平方米。

金豐投資的這筆交易事發突然，其并未透露該公寓出售的方式以及具體售價，事實上，該筆交易的背后暗藏玄機。

備受質疑的交易

據查，金豐投資本次出售的公寓是其今年1月份才購入的項目，當時這筆交易也備受質疑。今年的1月初，金豐投資與上海九韻置業簽訂收購協議，以5.4億元購買該公司開發的閔行區華漕鎮西郊九韻城二期項目。

資料顯示，西郊九韻城二期項目主要包括一幢酒店式公寓，其中1-2層為商鋪及配套公建，3-12層為酒店式公寓、一幢社區商業及一幢主力賣場。

上述房屋建筑面積為：商業39054.23平方米。其中大潤發租賃面積25326.9平方米，酒店式公寓11064.88平方米，配套公建2331.31平方米，汽車庫7580.49平方米，以上各項總計面積為60030.91平方米。

然而，因為上海九韻置業與金豐投資的控股股東實質上均為上海地產集團，此筆交易屬于關聯交易，因此交易遭到了金豐投資的投資者質疑。投資者質疑的理由為：一方面金豐投資在資金方面并不充裕，該筆交易對于集團影響較大，同時，該筆交易存在大股東將金豐投資的資金轉移到中華企業的嫌疑。因為此次購買的物業處于郊區，而非市中心，作為酒店而言，盈利能力并不是很高。

半年時間過后，金豐投資選擇將這個入手僅約半年的項目再次轉手，顯然意義并不一般。根據統計，該小區成交均價大約13600元/㎡，二手均價大約1.1萬元，預期該筆出售將給金豐投資帶來大約1.5億元的銷售收入。

一位長期跟蹤金豐投資以及中華企業的分析師表示，該項目的酒店式公寓盈利能力并未被業內人士所看好，此次出售可能是出于資產重組的考慮，是對于非優質資產的一個清理。

復雜的重組

經過了將近5個月的籌劃以及論證，上海地產集團的重組方案至今遲遲沒有落實，涉及金豐投資以及中華企業的兩只股票已經停牌達5個月之久。這是一個漫長的重組過程。

業內人士稱，上海地產的重組遠遠比想象中復雜，目前，上海地產集團地產業務旗下主要有三個獨立子公司運作，分別為上市公司金豐投資以及中華企業，以及未上市的中星集團。

盡管三個子公司均涉及地產業務，不過金豐投資原本的主業為房地產流通以及委托業務，后來才涉足房地產開發。而中星集團以及中華企業主要為房地產開發業務為主。除此之處，上海地產集團還擁有從事擔保以及一級整理方面尚未上市資產。

根據金豐投資中報的數據，上半年金豐投資房地產開發收入5.19億，而來自于房地產流通服務的收入僅為6379萬。來自于房地產委托管理服務業務收入僅為3250萬元。

此前，金豐投資旗下從事中介機構為金豐易居，其原本為上海地產中介的老大。然而后來逐漸演變為局限于代理上海地產集團樓盤的中介。而在現在的上海中介市場，金豐易居的市場占有率已經早已風光不在。

但也有業內人士指出，即使剝離了房地產業務，金豐投資在中介代理方面的收入依然可觀。但其盈利能力將會大大下降，特別是在上海市場中介競爭如此激烈的環境下，金豐投資的規模無法與易居中國以及中原地產相提并論，在競爭中處于劣勢。

同時，另一個對金豐投資不利信號是，中星集團的資產將很有可能注入到中華企業，在今年8月下旬，中華企業公司出資1.8億與上海中星共同設立三家項目公司，參與天津有關項目建設開發。而此次合作加大中華企業與中星地產資產整合的可能性。

據業內人士指出，重組之后的金豐投資，其定位可能還會是原先的房地產流通服務業和委托治理業務等。